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債権者不確知を理由にした弁済供託 - Aさんは藤沢市の賃貸マンションの702号に6年間居住していました。Aさんの都合により退去したところ、転居先に家主から原状回復費用32万8000円の請求書が送られてこました。思わぬ請求に困惑していたところ、友人が神奈川県借地借家人組合連合会(電話045-322-2622)を紹介してくれました。 http://www.ys-monthly.com/  Aさんは、早速、組合を訪問し、組合役員と対策を相談し、入会しました。Aさんと組合は、家主からの請求内容を検討し、経年変化と故意過失によるものを分けました。 「更新料解決マニュアル その更新料払う必要ありません」(東京借地借家人組合連合会(東借連)+東借連常任弁護団編  旬報社 税込1260円)。法律上の規定はない更新料をめぐって起こるさまざまなトラブルに、弁護士?専門家が借地人、借家人の味方になってアドバイス。すぐに役立つ、事例満載の超実践的なマニュアル。  家主にAさんの過失による14万円の費用負担を書面で通知したところ、「了解」の回答が書面で提示されました。5日間での迅速解決となり、Aさんは喜んでいます。 東京の豊島区に住むAさんは、今年の3月に更新の時期を迎えることになっていました。昨年の11月に地主の代理人と称する不動産会社から更新に際して300万円の更新料を請求されました。金額が高すぎて支払いできない旨を伝えていたところ、いきなり弁護士から更新料請求の調停を起こされてしまいました。

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Aさんは藤沢市の賃貸マンションの702号に6年間居住していました。Aさんの都合により退去したところ、転居先に家主から原状回復費用32万8000円の請求書が送られてこました。思わぬ請求に困惑していたところ、友人が神奈川県借地借家人組合連合会(電話045-322-2622)を紹介してくれました。 http://www.ys-monthly.com/  Aさんは、早速、組合を訪問し、組合役員と対策を相談し、入会しました。Aさんと組合は、家主からの請求内容を検討し、経年変化と故意過失によるものを分けました。 「更新料解決マニュアル その更新料払う必要ありません」(東京借地借家人組合連合会(東借連)+東借連常任弁護団編  旬報社 税込1260円)。法律上の規定はない更新料をめぐって起こるさまざまなトラブルに、弁護士?専門家が借地人、借家人の味方になってアドバイス。すぐに役立つ、事例満載の超実践的なマニュアル。  家主にAさんの過失による14万円の費用負担を書面で通知したところ、「了解」の回答が書面で提示されました。5日間での迅速解決となり、Aさんは喜んでいます。 東京の豊島区に住むAさんは、今年の3月に更新の時期を迎えることになっていました。昨年の11月に地主の代理人と称する不動産会社から更新に際して300万円の更新料を請求されました。金額が高すぎて支払いできない旨を伝えていたところ、いきなり弁護士から更新料請求の調停を起こされてしまいました。  調停では更新料の金額で話し合いがまとまらなかったのと次回の更新に際しては路線価の7%を支払うという記載があり、合意することが出来なかったため、不調に終わりました。 http://lindaljapan.com/  組合との相談の中で「更新料解決マニュアル」(註)の本で更新料問題について勉強し、「支払いを拒否して頑張ることにします。知らなくて損するところでした。近くの人にも声をかけて組合に入ることにします」とAさんは語っています。賃料不払を理由とする解除について  無催告解除特約は、催告をしなくても不合理とは認められないような事情が存する場合には、催告なしで解除権を行使することが許されるとの趣旨の約定として有効である。  これを本件についてみると、滞納額2か月分27万2120円は競売代金4533万円余りに比し僅少であること、未払期間は半月から1か月半程度と比較的短く、それ以外に賃料不払いはなかったこと、抵当権者(競売申立人)は裁判所から地代代払許可を得た上で、沼Δ紡个掘∨楫鏖鮟前に地代代払の意向を何回も電話で伝え、平成22年6月22日には遅延損害金も含め全額供託し、その後も供託をしており、背信性は認められない。  また、召Aに賃料支払の催告をすれば、Aを通じて借地契約解除の可能性があることを抵当権者が知り、賃料の代払いをすることも十分考えられるのであるから催告をする実益がないとは言えない。  以上によれば、賃料支払の催告をしないことが不合理とは認められないような事情があったということはできないから、本件解除は無効である。 (2)破産または競売を理由とする解除について  破産又は競売を理由とする無催告解除の特約が事情の如何を問わず無条件に賃貸人に契約解除権を認めるものであるとすれば借地借家法9条(借地権の存続に関する借地借家法の規定で借地人に不利なものは無効)により無効である。  この点についても(1)と同じ理由で、無催告で解除しても不合理であるとは認められないような事情があるとも言えないから、本件解除は無効である。  この判決は、借地?借家契約書にほとんど必ずと言ってよいほど記載のある無催告解除特約について、確立された判例理論に従うものであり、もとより正当である。要するに、無催告解除の特約をそのまま適用すれば不合理である場合はその効力を認めないというものである。「特約」に怯えることはない。 JR大森駅より羽田空港バスで25分余の糀谷地域で、約35坪の土地を賃借し木造平屋建を築造していたAさんは、これまで平穏にお付き合いしていた地主より明渡しを求められて、地代を供託して今年で約37年余の歳月が経過する。係争が長期に渡ると歳月の経過とともに家屋の老朽化が進み、建替えの必要性がAさんに新築を決意させた。